Não existe um número único. Quem procura saber quanto rende um imóvel de temporada costuma receber uma resposta vaga ("rende o dobro do tradicional") ou um número bonito que ignora metade dos custos. O resultado depende de três variáveis: a diária média que o imóvel sustenta, quantas noites ele fica ocupado no ano e quanto da receita bruta sobra depois dos custos e do imposto.
Para dar uma ordem de grandeza: um apartamento de 1 quarto bem localizado em Vila Velha, operado o ano inteiro, costuma gerar receita bruta entre 10% e 13% do valor do imóvel ao ano. Depois de plataforma, limpeza, consumo, condomínio, IPTU, manutenção, gestão e imposto, a sobra líquida fica bem abaixo disso. São estimativas apoiadas nas premissas explicitadas ao longo do texto, não promessa de retorno.
A fórmula da receita bruta é simples, diária média x noites ocupadas no ano, e o erro comum é parar aí. A diária de Réveillon vale para poucas semanas, e cada noite ocupada carrega custos que o aluguel tradicional não tem. Abaixo está a conta completa, linha a linha, e a comparação com o aluguel residencial tradicional.
Ponto de partida: quanto vale a diária em Vila Velha
As faixas abaixo são as que observamos no mercado regional, detalhadas no post sobre aluguel por temporada em Vila Velha. Valem para apartamentos de 1 quarto próximos à orla e são estimativas, não tabela fixa.
| Período | Faixa de diária (1 quarto) |
|---|---|
| Baixa temporada (março a junho, agosto a novembro) | R$ 250 a R$ 400 |
| Média temporada (julho e feriados prolongados) | R$ 350 a R$ 550 |
| Dezembro antes do Natal | R$ 400 a R$ 600 |
| Carnaval | R$ 500 a R$ 900 |
| Réveillon e primeira quinzena de janeiro | R$ 700 a R$ 1.200 |
Para o cálculo anual, o que interessa é a diária média ponderada pelas noites vendidas em cada período, e não o pico. Em um imóvel de 1 quarto na orla de Vila Velha, essa média costuma ficar perto de R$ 380.
Taxa de ocupação: a variável que decide o resultado
Ocupação é o que mais separa um imóvel que dá resultado de um que apenas empata. Vila Velha tem sazonalidade forte, concentrada entre dezembro e fevereiro, mas recebe fluxo de negócios e estadias médias no restante do ano, o que sustenta a baixa temporada melhor que destinos puramente sazonais. Trabalhe com cenários, nunca com um número único:
- Conservador: 40%, cerca de 146 noites por ano. Imóvel novo no mercado, sem avaliações e sem precificação ativa.
- Realista: 55%, cerca de 200 noites por ano. Anúncio maduro, boas fotos, avaliações acumuladas e gestão de preço.
- Otimista: 65%, cerca de 237 noites por ano. Exige localização forte, preço agressivo na baixa e disponibilidade integral.
Os três cenários são premissas de cálculo, não previsão de desempenho.
Os custos que saem da receita
Esta é a parte que a maioria das simulações omite. Na temporada, o proprietário assume despesas que no tradicional são do inquilino.
- Comissão de plataforma. No Airbnb, o modelo dividido cobra 4% do anfitrião no Brasil e o de taxa única cobra 16%. Outros canais têm percentuais próprios, e a reserva direta reduz esse custo.
- Limpeza e enxoval. Incide por check-out, não por mês. Quanto menor a estadia média, mais vezes aparece.
- Consumo. Energia, água, gás e internet ficam com o proprietário.
- Condomínio e IPTU. Continuam existindo, ocupado ou vazio.
- Manutenção e reposição. Rotatividade alta desgasta colchão, enxoval, eletrodomésticos e pintura.
- Gestão. Na Roomes, a taxa de administração começa em 5% sobre a receita, conforme a página de gestão de imóveis.
- Imposto de renda. Aluguel recebido de pessoa física entra no carnê-leão, pela tabela progressiva, com alíquota máxima de 27,5% em 2026.
O imposto é o custo que mais se paga por desatenção
A linha do imposto é diferente das outras. As demais dependem do imóvel. Essa depende de como a operação está estruturada e declarada.
A pessoa física que recebe aluguel de pessoa física apura pelo carnê-leão, na tabela progressiva, e chega a 27,5% na faixa superior. A Receita Federal admite deduzir desse rendimento, quando o encargo for exclusivamente do locador, os impostos e taxas sobre o bem, as despesas de condomínio e as de cobrança. Limpeza, enxoval, consumo e manutenção não entram. Na prática, o proprietário recolhe imposto sobre uma receita que já gastou para produzir, e costuma descobrir isso depois de um ano de operação.
Existem caminhos legítimos para tratar melhor essa conta: usar corretamente as deduções admitidas, avaliar sob qual estrutura a atividade é exercida e manter a documentação que sustenta cada dedução em caso de fiscalização. Nenhum é automático, e a escolha errada custa mais caro que o imposto que se queria economizar.
Por isso a Roomes não deixa esse ponto por conta do acaso. Encaminhamos os proprietários sob nossa gestão à Consead, consultoria e contabilidade sediada em Vitória, para diagnóstico tributário e enquadramento do caso concreto. A proposta não é pagar menos imposto a qualquer preço, é pagar o imposto correto, com respaldo documental. Quem terceiriza a gestão para ganhar tempo tem pouco motivo para improvisar a tributação sozinho.
Simulação linha a linha
Exemplo ilustrativo: apartamento de 1 quarto na orla de Vila Velha, valor de mercado estimado em R$ 650.000, diária média de R$ 380, ocupação de 55% (200 noites) e estadia média de 4 noites.
| Linha | Valor anual |
|---|---|
| Receita bruta (R$ 380 x 200 noites) | R$ 76.000 |
| Comissão de canais (mix, 10%) | R$ 7.600 |
| Limpeza (50 estadias x R$ 150) | R$ 7.500 |
| Consumo (R$ 450/mês) | R$ 5.400 |
| Condomínio (R$ 700/mês) | R$ 8.400 |
| IPTU | R$ 1.800 |
| Manutenção e reposição (5% da receita) | R$ 3.800 |
| Gestão (5% da receita) | R$ 3.800 |
| Resultado antes do imposto | R$ 37.700 |
| Imposto de renda estimado | R$ 5.100 |
| Resultado líquido estimado | R$ 32.600 |
Isso equivale a cerca de R$ 2.700 por mês e a aproximadamente 5,0% ao ano sobre o valor do imóvel. Troque a ocupação para 40% e o líquido cai para perto de 3% ao ano. Mude o condomínio ou a diária e o número muda de novo. Nenhuma faixa genérica substitui a simulação da sua unidade.
Temporada ou aluguel tradicional: a comparação honesta
Segundo o Índice FipeZap de locação residencial de agosto de 2026, o retorno médio do aluguel residencial nas cidades monitoradas foi estimado em 6,14% ao ano, e Vitória apareceu com 4,27% ao ano, uma das menores do levantamento. O dado se refere ao aluguel bruto, sem descontar vacância, administração, manutenção e imposto. A comparação correta, portanto, é bruto contra bruto e líquido contra líquido.
| Critério | Temporada | Tradicional |
|---|---|---|
| Receita bruta anual estimada | 10% a 13% do valor do imóvel | Cerca de 4,3% na referência de Vitória |
| Retorno líquido estimado | 3% a 5,5% ao ano | 3% a 3,5% ao ano |
| Previsibilidade | Baixa, sazonal | Alta, contrato mensal |
| Esforço de gestão | Intenso e diário | Baixo |
| Desgaste do imóvel | Alto | Moderado |
| Risco de vacância | Diluído em várias reservas | Concentrado em um inquilino |
| Uso próprio | Possível nos períodos livres | Inviável durante o contrato |
| Inadimplência | Quase nula, pagamento antecipado | Risco real, despejo demorado |
A temporada tem potencial de retorno líquido superior, mas não por larga margem depois de todos os custos, e cobra esse prêmio em trabalho e volatilidade. Se o imóvel está mal localizado, mal equipado ou em condomínio que restringe hospedagem de curta duração, pode render menos que o aluguel tradicional.
Como descobrir o número do seu imóvel
Antes de decidir, levante estes dados:
- Valor de mercado atual da unidade.
- Condomínio e IPTU mensais.
- Capacidade de hóspedes e número de quartos.
- Distância até a areia, andar e presença de vaga.
- Regras do condomínio sobre locação por temporada.
- Estado de ar-condicionado, colchão, enxoval e internet.
Os três últimos costumam ser decisivos. Um imóvel que precisa de preparação para locação entra na operação com diária abaixo do potencial.
Se quiser a projeção da sua unidade em vez de uma média de mercado, peça a avaliação gratuita. Analisamos imóveis comparáveis em Vila Velha e devolvemos a estimativa de receita e custos, sem compromisso.